¿ DESALOJO NOTARIAL?

El 24 de abril del presente año salió publicada la Ley 30933 – Ley que regula el procedimiento especial de Desalojo con intervención notarial -.

Muchos se apresuraron en afirmar que con esta nueva Ley el mercado de alquileres crecerá; otros, más auspiciosos aún, señalaron que esta Ley de desalojo notarial disparará las compras de segunda vivienda y proyectos para alquiler (Gestión, 14 de marzo 2019). Lamentablemente, estas afirmaciones fuera de ser optimistas resultan absolutamente infundadas y a continuación paso a exponer las razones.

Debo resaltar que esta ley NO REGULA EL DESALOJO NOTARIAL sino el DESALOJO CON INTERVENCIÓN NOTARIAL. Me explico.

El procedimiento contemplado en este dispositivo tiene 2 etapas :

1. Etapa notarial : En donde la función del notario es ÚNICA Y EXCLUSIVAMENTE la de constatar que se hayan producido una cualesquiera de las 2 causales contempladas en la ley; es decir, que haya vencido el contrato de arrendamiento o que ha sido resuelto por falta de pago. Su función concluye extendiendo un Acta de PROCEDENCIA de Desalojo.
2. Etapa Judicial : Una vez culminada la etapa notarial se inicia la etapa judicial; en donde el juez de Paz Letrado del distrito donde se encuentra ubicado el inmueble – a solicitud de parte interesada – dispondrá y llevará a cabo el LANZAMIENTO. Es a este mismo juez a quien le corresponderá también ORDENAR el descerraje y el apoyo de la Policía Nacional del Perú para el respectivo lanzamiento.

Analizando el procedimiento regulado en este dispositivo queda claro que esta ley lo que regula es una especie de procedimiento mixto, Notarial-Judicial.

Por otro lado, hay que subrayar que no todos los contratos de arrendamiento vigentes o futuros podrán ser sometidos a un “desalojo express” (como se le quiere llamar este procedimiento…. Que dicho sea de paso de express no tiene nada pero de oneroso es posible que mucho).

En efecto, solo los contratos de arrendamiento que se encuentren contenidos en el FUA (Formulario Único de Arrendamiento) celebrados al amparo del D.Leg. 1177 podrán acogerse a este procedimiento.

El punto neurálgico es que a la fecha la mayoría de notarías no tiene (por decisión propia) o no cuenta (por falta de implementación del Fondo Mivivienda del Registro Administrativo de Arrendamiento para Vivienda) con el soporte electrónico para formalizar este tipo de contratos; con lo cual tenemos que gran parte de los contratos de arrendamiento quedarán fuera del alcance de esta ley por cuanto no han sido celebrados en el FUA.

Sin embargo, la ley suple esta carencia del FUA con la Escritura Pública del contrato de Arrendamiento; dicho de otra manera, para poder desalojar a un inquilino moroso mediante el desalojo notarial las partes quedan obligadas a elevar a Escritura Pública el contrato de arrendamiento; caso contrario el desalojo tendrá que ser judicial.

Finalmente, no basta el FUA, no basta la Escritura Pública de arrendamiento sino que para acreditar el incumplimiento de pago de la renta (como una de las 2 únicas causales de desalojo contempladas en la presente ley) se deberá presentar la constancia de transferencia o depósito de los pagos realizados a través de cuenta de ahorros; es decir, los pagos de los alquileres DEBERÁN bancarizarse para poder acogerse a los alcances de esta ley; caso contrario el desalojo tendrá que ser judicial.

Como ha quedado evidenciado, este mal llamado desalojo notarial no es precisamente lo que muchos esperaban. Qué duda cabe que brindar seguridad y celeridad jurídica ayudaría a reactivar el sector inmobiliario; sin embargo, este nuevo procedimiento no suma en el logro del objetivo.

 

MODELO DE SESIÓN DE JUNTA EXTRAORDINARIA DE PROPIETARIOS.

JUNTA EXTRAORDINARIA DE PROPIETARIOS

En la Ciudad de Lima, siendo las 16:00 horas del día 17 de agosto de 2016 se reunieron en la Unidad Inmobiliaria N° 1 Primer Piso, con frente a la calle 1, Lote 34 de la manzana “A”, Urbanización Monte de San Lorenzo, Santiago de Surco, Lima, los propietarios de las siguientes unidades inmobiliarias:

Luis Guillermo Medina Calderón y Lina Cristina Siguas Ramos;  propietarios de las unidades inmobiliarias:

Unidad Inmobiliaria N° 1 Primer Piso, con frente a la calle 1, registrado en la partida electrónica N° 11861106; y que representa el 19.36% de participación en la zonas comunes.

Unidad Inmobiliaria N° 3 segundo piso, con frente a la calle 1, registrado en la partida electrónica N° 11861108; y que representa el 9.54% de participación en la zonas comunes.

Unidad Inmobiliaria N° 4 segundo piso, con frente a la calle 1, registrado en la partida electrónica N° 11861109; y que representa el 13.58% de participación en la zonas comunes.

Unidad Inmobiliaria N° 6 tercer piso, con frente a la calle 1, registrado en la partida electrónica N° 11861111; y que representa el 9.70% de participación en la zonas comunes.

Unidad Inmobiliaria N° 7 tercer piso, con frente a la calle 1, registrado en la partida electrónica N° 11861112; y que representa el 13.42% de participación en la zonas comunes.

Angel Mariano Zegarra Huanqui y Soledad Delia Medina de Zegarra; propietarios  de la unidad inmobiliaria N° 2 primer piso, con frente a la calle 1, registrado en la partida electrónica N° 11861107; y que representa el 12.03% de participación en la zonas comunes.

Rafael Víctor Medina Calderón; propietario  de la unidad inmobiliaria N° 5 segundo piso, con frente a la calle 1, registrado en la partida electrónica N° 11861110; y que representa el 10.54% de participación en la zonas comunes.

Felipe Medina Calderón y Hermelinda Borda de Medina; propietarios  de la unidad inmobiliaria N° 8 tercer piso, con frente a la calle 1, registrado en la partida electrónica N° 11861113; y que representa el 11.83% de participación en la zonas comunes.

Los presentes, acuerdan que actué como presidente de la presente junta don Luis Guillermo Medina Calderón  y como secretaria Lina Cristina Siguas Ramos, quienes constatan que se encuentran presentes la totalidad de los propietarios que conforman las unidades inmobiliarias y que representan el 100% de los porcentajes de participación, por lo que declara instalada la presente junta y validos los acuerdos en adoptarse.

AGENDA:

1. Elección de Junta Directiva.
2. Autorización para compra de libro de acta, legalización notarial y transcripción del acta de elección
3. Autorización para certificación de firma

Elección de Junta Directiva.

Inicio a la Junta  toma el uso de la palabra la presidente designada para esta junta de propietarios, quien manifiesta que el motivo de la presente junta de propietarios es elegir al presidente de la junta  de propietarios del Edificio, con la finalidad de poder mantener y conservar nuestras unidades inmobiliarias en perfecto estado de conservación y uso.

Seguidamente toma el uso de la palabra doña Lina Cristina Siguas Ramos, quien expresa que al momento de otorgarse la independización de las unidades inmobiliarias que conforman el Edificio, en el año 2005, se constituyó el reglamento interno del mismo, documento en el que consta la designación de Luis Guillermo Medina Calderón, como presidente de la junta de propietarios por un periodo de dos años,  habiendo vencido su mandato. Asimismo expresa que la junta de propietarios a la fecha no cuenta con un libro de actas debidamente legalizado.

A continuación don  Luis Guillermo Medina Calderón, manifiesta a los presentes que propongan a los candidatos para elegir al presidente de la junta de la junta de propietarios por un periodo de dos años. En este estado los presentes proponen a Luis Guillermo Medina Calderón para que ocupe dicho cargo.

Luego de una breve deliberación sobre el punto expuesto los propietarios presentes acuerdan por unanimidad:

1. Designar como Presidente de la Junta de Propietarios a Luis Guillermo Medina Calderón, identificado con DNI 08795769.

2. Establecer el inicio de funciones del 17 de agosto de 2016 y vence su mandato el 16 de agosto de 2018

Autorización para compra de libro de acta, legalización notarial y transcripción del acta de elección

Asimismo propone que una vez obtenida la legalización o apertura  A continuación el presidente precisa que la presente acta que origine la presenta junta extraordinaria se  asentara en hojas sueltas aun, ya que si bien se ha adquirido a la fecha  con un libro de actas de destinado para la asamblea general, el mismo a la fecha no ha podido ser  aperturado notarialmente; por cuanto los notarios solicitan que acredite la inscripción de la junta directiva o que se acompañe un acta en donde conste la autorización para la  legalización o apertura notarial del libro de actas de asamblea general de la junta de propietarios; por lo que en tal sentido propone que elegida la junta directiva se autorice al presidente electo a que procedan en solicitar la legalización o apertura del libro de actas de asamblea general ante notario público de la ciudad de Lima.

Luego de una breve deliberación sobre el punto expuesto los asistentes acordaron por unanimidad lo siguiente:

1. Autorizar al presidente electo don Luis Guillermo Medina Calderón, a que se apersone ante un notario público, y solicite la legalización o apertura del libro de actas de junta de propietarios del Edificio ubicado con frente a la Calle 1, Lote 34 de la manzana “A”, Urbanización Monte de San Lorenzo, Santiago de Surco.
2. Autorizar al presidente electo Luis Guillermo Medina Calderón y a doña Lina Cristina Siguas Ramos, a que procedan en adherir la presente acta al libro de actas aperturado notarialmente; y que dicha adhesión sea suscrita por ellos, en representación de los propietarios presentes.

Autorización para certificación de firma

Seguidamente los propietarios presentes proponen que el presidente electo proceda con certificar nuestra asistencia y firma en la presente junta de propietarios conforme a lo señalado en el Decreto supremo N° 006-2013-JUS.

Luego de una breve deliberación sobre el punto expuesto los asistentes acordaron por unanimidad lo antes propuesto

No habiendo más asuntos que tratar se levanta la presente junta, a las 17:00 horas, previa redacción, lectura y aprobación de la misma, por unanimidad de los presentes, suscribiendo los asistentes en señal de conformidad.

CERTIFICACION

 En la ciudad de Lima, a los 17 días del mes de agosto de  2016, por la presente yo Luis Guillermo Medina Calderón, identificado con DNI 08795769  con domicilio en la Unidad Inmobiliaria N° 1 Primer Piso, con frente a la calle 1, Lote 34 de la manzana “A”, Urbanización Monte de San Lorenzo, Santiago de Surco; y en calidad de Presidente electo por  Junta de Propietarios de 17/08/2016 del Edificio ubicado en Calle 1, de la manzana “A”, Urbanización Monte de San Lorenzo, Santiago de Surco; edificio registrado en la partida electrónica N° 11219423 del Registro de Predios de Lima; certifico y declaro bajo mi responsabilidad que las personas que concurrieron a la junta extraordinaria de propietarios de 17 agosto de 2016, son propietarios, y que sus firmas puestas en la presente acta les corresponde a ellos, dejando establecido que la presente certificación se otorga de acuerdo a lo señalado en la primera disposición complementaria final del Decreto supremo N° 006-2013-JUS y procedo a certificar mi firma ante notario público.

 

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Luis Guillermo Medina Calderón

MODELO DE AVISO DE CONVOCATORIA. Citación a junta de propietarios.

AVISO DE CONVOCATORIA

Lima, ….. de Agosto de 2016 (fecha)

Sr. Felix Enrique Saavedra Nizama (nombre del propietario(s) que figura(n) registrados

Sra. Norte Nery Ruiz Ludeña

Av. El Triunfo 942, Villa María del Triunfo. (Dirección conforme se encuentra identificado el predio en Registros Publicos) Propietarios de la Unidad Inmobiliaria Registrado en la partida registral N° P03258827 del Registro de Propiedad Inmueble.(indicar la partida registral que le corresponde a cada unidad inmobiliaria). 

Es grato dirigirnos  a ustedes, a fin de convocarlos a la Asamblea  Extraordinaria de Junta de  Propietarios a realizarse en la unidad inmobiliaria constituida por la Sección 1 del Edificio, levantado sobre el Lote 19 de la Manzana 19, con frente a la Av. El Triunfo, del Asentamiento Humano Villa María del Triunfo, distrito de Villa María del Triunfo, Provincia y Departamento de Lima,  a fin de tratar la siguiente agenda:

AGENDA:

1. Elección de Junta Directiva para el periodo 2016 -2017
2. Autorización para la legalización notarial del libro de actas de asamblea general y otorgamiento de facultades.

La presente asamblea extraordinaria de junta de propietarios se llevara a cabo el día ……… de agosto de 2016 a realizarse en la unidad inmobiliaria constituida por la Sección 1 del Edificio, levantado sobre el Lote 19 de la Manzana 19, con frente a la Av. El Triunfo, del Asentamiento Humano Villa Maria del Triunfo, distrito de Villa Maria del Triunfo, Provincia y Departamento de  Lima.

Primera citación a las  10:00 horas

Segunda citación a las  11:00 horas

La presente convocatoria la solicitan propietarios firmantes y que representan en conjunto el 84.20% de participación en las zonas comunes, y representadas por su apoderado Marco Antonio Cabrera Oyague, según poder registrado en la partida electrónica N° 12638895 y N° 12990780 del Registro de Mandatos de Lima.

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Esperanza Valdivia Medina         Otilia Esperanza Maguiño Valdivia

 

 

 

 

 

 

 

 

 

La estrategia legal para cuidar nuestra propiedad.

Durante los últimos años hemos sido testigos de las múltiple estafas inmobiliarias de las que  han sido objeto muchas personas.  Estafas como las perpetradas por Orellana no hacen sino confirmar que nuestro sistema legal y, más puntualmente, nuestro sistema registral ha  resultado absolutamente “vulnerable” frente a las argucias legales de estas mafias.

El problema no es de ahora, recordemos el tráfico de terrenos rústicos, las invasiones en propiedades privadas o del Estado mismo, la época de  auge (allá por los años 80) de los “mutuos con garantías hipotecarias” en donde los mutuantes con  artimañas legales, finalmente, terminaban apropiándose de los inmuebles de sus pobres mutuatarios.

No podemos engañarnos ni  pretender ser ciegos a una  realidad :  el sistema registral y el judicial han colapsado y ese colapso nos ha llevado a vivir una coyuntura en donde,  con una estrategia diseñada para fines ilícitos, grupos  – como los de Orellana – se han aprovechado de los vacíos legales, de la dilación en la administración de justicia, de lo obsoleto de nuestros procedimientos  legales para arrebatarle su propiedad a quienes aún “creen en la seguridad jurídica”.

Pués bien, si todas esta mafia arma una estrategia ilícita para arrebatar; es más que justo y lógico que nosotros, personas de bien,  diseñemos un PLAN LEGAL para proteger nuestras propiedades…. ¿Es posible?. Claro que sí!. Ahora sí tenemos las figuras REGISTRALES que nos permiten diseñar un ESTRATÉGICO PLAN de protección de nuestras propiedades.

Síganme y compartiré con Uds. lo que he denominado el  “plan legal de protección registral”.

1. Primer Paso  :  Inscribir en el Sistema de Alerta Registral TODAS las propiedades de las cuales seamos titulares, sí, leyeron bien TOOODAS. También es conveniente que se inscriban los titulares registrales de predios en el Registro de Mandatos y Poderes (No olvidemos que la gran mayoría de estafas, suplantaciones se han realizado a través de Poderes fraudulentos, falsificados o mediante suplantaciones). La inscripción en este sistema es GRATUITO y se realiza a través de la web de Registros.
2. Segundo Paso : Una vez afiliado al sistema de alerta registral, es de OBLIGACIÓN del usuario REVISAR todos los días el correo electrónico proporcionado a la SUNARP para la información sobre la presentación de cualquier título respecto de las partidas inscritas a este sistema. Esta medida es de exclusiva responsabilidad del usurio. De nada sirve haberse afiliado a la Alerta Registral si no vamos a estar al tanto de ella para poder reaccionar INMEDIATAMENTE.

3. Tercer Paso : En caso de que la Alerta Registral nos informe sobre la presentación de un título (en el cual no hemos participado y para nosotros es a todas luces fraudulento) DEBEMOS REACCIONAR INMEDIATAMENTE. La reacción implica realizar el procedimiento y gestiones en tiempo REAL (para decirlo de una manera realista…. En tiempo YA!!!) para presentar el RECURSO DE OPOSICIÓN REGISTRAL. Para ello es IMPRESCINDIBLE contar con el apoyo de un abogado – especialista en Derecho Notarial-Registral –  quien nos indicará lo que debemos hacer, ante quién nos tenemos que dirigir y lo que debemos presentar.

Tengamos presente que el  plazo para presentar este RECURSO DE OPOSICIÓN REGISTRAL es  el plazo de vigencia del asiento de presentación del supuesto título fraudulento. ¿Qué pasa si lo presento después? HORROR!!! El título fraudulento se habrá inscrito y solo nos queda sufrir un vía crucis en e Poder Judicial para recuperar nuestra propiedad. Así que no esperen a que ésto suceda.  ALERTA REGISTRAL  =   REACCIÓN INMEDIATA   =         OPOSICIÓN REGISTRAL.

Con éstos tres mecanismos podemos tener perfectamente monitoreadas nuestras propiedades y  garantizar la seguridad de nuestros derechos. No nos genera ningún gasto adicional, lo podemos hacer desde nuestras computadoras…. Vale la pena invertir un poco de tiempo y aplicar este plan…. Créanme,  no basta con inscribir, hay que monitorear y estar enterada de todo lo que pretenda inscribirse en nuestras partidas registrales.

Finalmente, y no por ello menos importante está la INMOVILIZACIÓN DE PARTIDA. Si la intención de Uds. no es la de estar monitoreando sus partidas a través de la revisión del correo y vivir sobresaltada porque en cualquier momento podría presentarse un título fraudulento entonces la mejor solución es INMOVILIZAR SU PARTIDA. (Si quieren conocer más sobre este figura registral revisar los artículos colgados en el Blog de Foro Inmobiliario Peru :  https://foroinmobiliarioperu.wordpress.com/).

Espero haberlos podido ayudar. Hasta la próxima!!!

10 preguntas para conocer LA INMOVILIZACIÓN DE PARTIDA REGISTRAL.

1. ¿Qué es la inmovilización de partida registral?

Es una nueva figura registral que brinda las garantías y seguridades necesarias para ASEGURAR eficientemente el derecho de propiedad sobre un inmueble; de tal manera que puedan EVITARSE estafas, suplantaciones, falsificaciones que busquen despojar del derecho de propiedad de su legítimo DUEÑO.

2. ¿Quién puede solicitar la inmovilización de partida registral?

Lo puede solicitar EXCLUSIVAMENTE el propietario del inmueble. En caso de existir co-propiedad (es decir, varios propietarios de un solo inmueble) DEBEN SOLICITARLO todos los condóminos. Sin embargo, también es factible que solo un co-propietario pueda solicitar la inmovilización de la partida respecto de sus acciones y derechos sobre el inmueble en condominio a fin de asegurar su cuota ideal.

3. ¿Qué efecto produce la inmovilización de la partida registral?

Una vez inscrita la inmovilización, lo que se logra es que la partida quede “encorazada” a cualquier inscripción que se presente. Es decir, se cierra TEMPORALMENTE la partida; impidiendo que se inscriban en forma INMEDIATA cualquier acto de disposición, gravamen y/o carga presentado sobre el inmueble inscrito en la partida inmovilizada.

4. ¿Cuánto tiempo puede durar la inmovilización de la partida registral?

El plazo máximo que la ley permite inmovilizar la partida es de 10 años. Sin embargo, el propietario podría inmovilizarla por menos tiempo; es decir, queda a decisión del propietario determinar el plazo de la inmovilización no pudiendo éste exceder de los 10 años.

5. ¿Qué sucede si antes del plazo del vencimiento de la inmovilizacion, el propietario ya no quiere que esté inmovilizado?

El plazo de duración establecido para la inmovilización no es imperativo. Puede ser modificado en cualquier momento y, si el propietario desea también puede “levantar” la inmovilización en cualquier momento y dejar libre la partida registral.

6. ¿Vencido el plazo de la inmovilización, qué tiene que hacer el propietario?

Si el plazo ha vencido; es decir, a transcurrido el tiempo establecido para la inmovilización, el propietario NO TIENE que hacer nada, pues vencido el plazo la inmovilización CADUCA de pleno derecho (es decir, no hay que hacer nada, automáticamente se libera).  El propietario sólo tiene que “levantar” la inmovilización cuando ANTES del plazo de vigencia desea liberar la partida registral.

7. ¿Qué sucede si estando inmovilizada la partida registral el propietario quiere vender el inmueble?

La inmovilización de partida registral NO impide que el propietario siga realizando actos de disposición, uso y disfrute del inmueble. Puede venderlo, arrendarlo, hipotecarlo, anticiparlo… etc. sólo que ANTES o con la escritura pública que contenga el acto a inscribirse por voluntad del propietario DEBE solicitarse el LEVANTAMIENTO de la inmovilización.

8. ¿Qué sucede si estando inmovilizada la partida registral se presenta un título que contiene documentos falsificado, o que el propietario ha sido suplantado en la escritura pública o cualquier otro acto que no haya derivado de la voluntad del propietario?

ESTA ES LA GRAN VENTAJA DE LA inmovilización. Cuando una partida está inmovilizada, el registrador tan pronto como recibe un título para calificarlo INMEDIATAMENTE procede a OBSERVARLO y a suspender el asiento de presentación. A continuación, DEBE cursar oficio al notario que ha intervenido en la escritura pública que contiene el acto que se pretende inscribir a fin de que POR ESCRITO se pronuncie sobre la autenticidad del mismo. Para ello, el notario DEBERÁ notificar al propietario para que esté enterado de lo sucedido. Si el notario indica que el título contiene actos fraudulentos el registrador inmediatamente TACHA el título y lo devuelve; sin perjuicio de las acciones legales que debe tomar.

En caso que el notario confirme la autenticidad y legalidad de los documentos presentados a registros, el registrador procede con la calificación y posterior inscripción….. LO MÁXIMO, no?!!!!

 

9. ¿Qué se requiere para inmovilizar una partida registral?

1. La minuta de inmovilización de partida

2. Declaración Jurada con firma legalizada del propietario donde declara que sobre el inmueble no pesa carga, gravamen o medida judicial pendiente de inscripción.

3. Certificado Registral Inmobiliario vigente

4. Escritura Pública de inmovilización de partida

10. ¿Cuánto cuesta el trámite de inmovilización?

Teniendo en cuenta la seguridad y la garantía de que el inmueble está verdaderamente a salvo, los costos son bastante accesibles. Aquí le damos los datos :

Derechos Notariales …….. S/.600.00 Nuevos Soles.

Derechos Registrales ……. S/.31.18 Nuevos Soles

DEFENSA POSESORIA EXTRAJUDICIAL

El 12 de julio salió publicado en el diario oficial El Peruano la Ley No. 30230 con el nombre rimbombante de “ Ley que establece medidas tributarias, simplificación de procedimientos y permisos para la promoción y dinamización de la inversión en el país”.

Por los temas que regula la norma pareciera que no tendría ninguna implicancia dentro del rubro inmobiliario; sin embargo, este dispositivo trae una gran innovación y una modificación explícita del artículo 920 del Código Civil que introduce la “RECUPERACIÓN EXTAJUDICIAL DE LA POSESIÓN”.

En efecto, al señalar la ley una recuperación extrajudicial de la posesión se refiere a PRESCINDIR de la vía judicial para poder recuperar la posesión de un predio…. Esa sí que es una buena noticia; no cabe duda que todo lo que implique “no activar la vía judicial” para recobrar un derecho SÍ que es una GRAN NOTICIA!!! Y merece analizarla detalladamente para conocerla y poder EJERCERLA!.

A ver, aquí vamos con el análisis del procedimiento y su pertinencia en cada caso…. Me siguen???.

Esta Ley regula el procedimiento EXTRAJUDICIAL que deben seguir los PROPIETARIOS o POSEEDORES (léase arrendatarios y otros con justo título)  a fin  de DESALOJAR a invasores o personas que sin ningún título o sin autorización han invadido su inmueble.

¿Quiénes pueden utilizar este procedimiento?

1. Los propietarios de inmuebles que NO TENGAN EDIFICACIONES (es decir, terrenos sin construir) o de terrenos que se encuentren en PROCESO de edificación.
2. Los propietarios de inmuebles construídos que fueran ocupados por un poseedor precario.
3. El poseedor (arrendatario, usufructuario, etc.) con justo título.

¿ En qué consiste este procedimiento?

El propietario o poseedor con justo título queda facultado a REPELER la fuerza que se emplee contra él o el bien de su propiedad sin que MEDIE acción judicial previa que lo autorice a fin de recobrar la posesión del inmueble.  La ley establece que para estos casos la Policía Nacional del Perú y las Municipalidades respectivas (es decir, del distrito donde pertenece el predio) DEBEN…. Sí, con ese término : DEBEN prestar el apoyo necesario a efectos de garantizar que el propietario o poseedor RECOBREN la posesión del inmueble.

¿En qué plazo DEBE realizarse este procedimiento?

El plazo de CADUCIDAD (es decir, que si no se realiza dentro de este plazo se pierde el derecho a recobrar la posesión en esta vía extrajudicial y se deberá recurrir a la vía judicial) es DENTRO de los 15 días siguientes a que se toma conocimiento de la desposesión.

¿Existe alguna restricción para usar este procedimiento?

Sí. La ley establece que el propietario o el poseedor deben ABSTENERSE de las vías de hecho NO JUSTIFICADAS POR LA CIRCUNSTANCIA.

¿En qué casos no procede aplicar este procedimiento de “defensa extrajudicial de la posesión”?

No procede en los siguientes casos :

1. Contra el poseedor que haya usufructuado el bien como propietario por lo menos 10 años. Es decir, contra aquél que ha adquirido el derecho de solicitar prescripción adquisitiva de dominio.
2. Contra el propietario; salvo que haya dejado de serlo por haber operado la prescripción adquisitiva contra él.

Hasta la próxima!!!

CLAUSULA DE GARANTÍA

A ver, continuando con la idea del post-it anterior, hoy hablaremos sobre la forma legal que debe revestir la entrega de un dinero  en un contrato de arrendamiento que se destinará a garantizar posibles incumplimientos  de obligaciones y/o deterioros del inmueble una vez que haya finalizado el contrato.

Primero, quisiera recalcar y dejar bien establecido que una cláusula NO hace un contrato. Un contrato es el resultado del acuerdo de voluntades de las partes que asegure el cumplimiento de las obligaciones asumidas por ambas partes.

Habiendo precisado ello, UNO de esos mecanismos legales  que tiene por finalidad brindar seguridad jurídica al propietario es la cláusula que contiene  la obligación de  entregar  una suma de dinero a fin de garantizar futuras contingencias y/ incumplimiento de obligaciones – OJO que a este monto entregado no le estoy dando ningún nombre específico como equivocadamente se le da… “depósito en garantía” -.   Sin embargo, debo recalcar que en esta cláusula no se pueden concentrar TOOOODAS las seguridades jurídicas que debe contener un contrato de arrendamiento;  esta es la razón por la cual siempre insisto en precisar  que una cláusula no da toda la seguridad jurídica a un contrato sino es el conjunto de cláusulas que se integran unas a otras y  que van dando  forma y regulan la relación jurídica contractual que, finalmente, se plasma en un “contrato”; en este caso  en el contrato de arrendamiento.

Así, y sólo a modo de ejemplo, podría citar algunas cláusulas QUE DEBEN INTEGRAR EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO :  Cláusula Resolutoria expresa (artículo 1430 del C.C.), Cláusula Penal (artículo  1341 del C.C.), Cláusula  de constitución en mora (artículo 1333 del C.C.), Cláusula de Indemnización por daños y perjuicios (artículo 1321 del C.C.), cláusula que permita al propietario inspeccionar el inmueble (¡esto para mí es básico!).

La cláusula de garantía lo que busca es, justamente, garantizarle al propietario que en caso de deterioro y/o destrucción del inmueble, multas administrativas o deudas por algún servicio público o servicio particular del que sea titular el arrendatario,  falta de pago del mantenimiento por los servicios comunes en una propiedad horizontal y/o deudas que se hayan  podido generar  ante la junta de propietarios; todas ellas puedan ser pagadas con el dinero entregado en calidad de garantía y quede, en consecuencia,  el propietario liberado y amparado legalmente para no devolver dicho dinero. Siguiendo esta misma idea, es IMPORTANTISIMO que en la cláusula de garantía se estipule claramente las contingencias que estarían garantizadas por el importe entregado en garantía; asimismo, SEÑALAR que dicho importe NO generará ningún tipo de interés y,  sobretodo, que bajo ningún concepto el monto entregado en garantía se imputará al pago de las merced conductivas impagas debido a que si ello se incluye los otros conceptos quedan totalmente desprotegidos y sin posibilidad de resarcimiento inmediato.

Finalmente,  No confundamos esta cláusula con una de indemnización por daños y perjuicios, les ofrezco tratar ese tema en otro post-it porque éste ya resultó bastante largo y no quiero aburrirlos…. Hasta la próxima!!!!……… ah! Pero no crean que me he olvidado; aquí les dejo un modelo de cláusula de garantía, recuerden que es solo un modelo y como tal puede ser susceptible de cambios y variantes vinculadas a la negociación del contrato. Ahora sí, hasta la próxima!!!

CLAUSULA DE GARANTÍA :  A la firma del presente contrato de arrendamiento EL ARRENDADOR hace entrega AL ARRENDATARIO de la suma de S/.                                                         en garantía del cumplimiento de las obligaciones propias asumidas en el presente contrato y que se detallan en la presente cláusula.

En ese sentido, el monto entregado en calidad de garantía servirá para hacer frente al pago de cualquier deuda que el arrendatario pudiese mantener a la fecha de culminación del contrato con la Junta de propietarios por concepto de pago de mantenimiento del edificio, cuotas extraordinarias y/o cualquier otro concepto sustentado por la propia junta de propietarios. Asimismo, servirá para hacer frente a los pagos que pudiesen estar pendientes por concepto de servicios públicos como agua, luz, telefonía fija o celular, servicio de cable, servicio de internet  (de los cuales pueda o no ser titular el arrendatario pero cuya dirección de cobro es  el inmueble materia de arrendamiento). Se incluye dentro del rubro garantizado las multas administrativas, cobros coactivos y cualquier otra deuda que pueda haberse generado como consecuencia de alguna sanción interpuesta por la Municipalidad del distrito respectivo.

El sustento que justifique la utilización por parte del arrendador  del dinero entregado en garantía para realizar dichos pagos serán los respectivos recibos impagos.

De igual forma, al concluir el contrato de arrendamiento el propietario hará recepción del inmueble en presencia de un notario público quien constatará el estado de conservación en que se encuentra el inmueble entregado; en caso de presentarse deterioro total o parcial, destrucción parcial o total, del mismo y/o constar el mal funcionamiento o deterioro de las instalaciones del predio, EL ARRENDADOR queda totalmente facultado a hacer uso del dinero entregado en garantía a fin de hacer frente a las reparaciones, mantenimiento y conservación del predio con el objetivo de restablecer el inmueble a su estado de conservación  en el que le fue entregado al ARRENDATARIO al momento de iniciarse el contrato de arrendamiento.

EL ARRENDATARIO renuncia a interponer cualquier tipo de acción judicial o extrajudicial que pretenda el reclamo o la devolución del dinero entregado en calidad de garantía cuando se acredita fehacientemente los hechos antes señalados por parte del ARRENDADOR.

En caso que al finalizar el contrato no se produjeran ninguna de las situaciones señaladas en los párrafos precedentes EL ARRENDADOR devolverá  al ARRENDATARIO la suma entregada en garantía.

Se deja establecido que el monto entregado en garantía NO generará ningún tipo de interés, ni legal, compensatorio ni moratorio. De igual manera, el monto entregado en garantía NO PODRA BAJO NINGUN CONCEPTO cubrir los montos por concepto de merced conductivas impagas, quedando OBLIGADO el arrendatario a cumplir con los pagos de alquiler hasta el último mes de vigencia del presente contrato.

¿SOLO PODRÁ ORDENARSE LA RESTITUCIÓN INMEDIATA A TRAVÉS DE UN PROCESO JUDICIAL?

 

Sabemos que someterse a un proceso judicial SIEMPRE es un verdadero dolor de cabeza.  Es verdad, que con esta nueva Ley de Inquilinos Morosos nuestro sistema judicial pretende hacer más expeditivo el tedioso camino de “desalojar” a esa persona que incumple con sus obligaciones como arrendador y que, muchas veces, a sabiendas de ello esboza la siguiente respuesta : “sácame, entonces!!! ” ….. esta situación termina por hacer sentir al propietario indefenso e impotente.

Pués bien, con esta norma y complementándola con otros mecanismos legales ya existentes en nuestro sistema jurídico, el propietario HOY si va a poder responder…. “Ok, entonces te saco!!!!”.

La norma establece un proceso judicial para hacer efectiva la restitución del inmueble en contratos de alquiler con cláusulas de allanamiento. Además, no debe olvidarse que este proceso de restitución inmediata, como la mayoría de procesos judiciales, requiere conciliación extrajudicial previa.  Esto podría hacer que el pedido de lanzamiento se retrace dos o tres semanas.

AQUI NUESTRA PROPUESTA a fin de evitar estos retrazos :   NADA IMPIDE que esta pretensión sea resuelta mediante un ARBITRAJE. Entonces, ¿Qué debemos hacer para que la “restitución del inmueble” no tenga que seguirse en sede judicial?.

Mi recomendación SIEMPRE es que las controversias que se presenten en la ejecución o cumplimiento de una relación contractual sea RESUELTA EN LA VIA ARBITRAL; las razones están de más precisarlas. Mi posición es la misma en los casos de Arrendamiento de inmuebles; en consecuencia, la manera de evitar la sede judicial para la “restitución de inmueble” en un arrendamiento cuyo contrato incluye la cláusula de allanamiento es incluir dentro de dicho contrato una cláusula de “sometimiento a la vía arbitral”.

Mi  compromiso es con Uds. y por ello, aquí les dejo NO SOLO un ejemplo de cláusula de allanamiento sino también una cláusula arbitral. Hasta la próxima!!!

 

CLAUSULA DE ALLANAMIENTO : “Las partes declaran que EL ARRENDATARIO se somete a la cláusula de allanamiento a futuro, prevista en el artículo 594 del Código Procesal Civil.

En consecuencia, en caso de incurrir en más de dos meses y medio de incumplimiento en el pago de la renta convenida o de haberse concluído el plazo del contrato, EL ARRENDATARIO deberá desocupar y restituir inmediatamente el bien a EL ARRENDADOR, conforme a los términos del mencionado artículo.

En ese sentido, EL ARRENDATARIO se compromete a contradecir dicha demanda solo si ha pagado las rentas convenidas o el contrato aún sigue vigente”.

* ojo : sería recomendable que se incluyan en el contrato cláusulas de mora automática y de vencimiento automático del contrato.

 

CLAUSULA ARBITRAL : “Las partes acuerdan que todas las controversias, conflictos, pretensiones o reclamos que pudieran suscitarse entre ellas y sus sucesores o herederos si fuera el caso, con motivo de la celebración, formalidad, validez, eficacia, interpretación y ejecución de este contrato, incluyendo las que se refieran a su invalidez, nulidad o anulabilidad, así como a la aplicación de cláusula penal, cláusula resolutoria expresa, plazos y términos, enriquecimiento sin causa y, en general, toda incidencia que tenga conexión con el contrato, serán sometidas y resueltas en forma definitiva mediante arbitraje ad hoc, nacional y de Derecho, que se realizará en la ciudad de Lima – Perú, por un árbitro único, designándose como tal al Dr. ……………………, y en caso de imposibilidad se designa al Dr. ……………………….

El arbitraje se llevará a cabo encargándose la secretaría arbitral y todos los actos de organización y administración del mismo a ……………. Los honorarios y gastos del arbitraje serán asumidos en forma equivalente por ambas partes.

Ambas partes convienen en que el laudo a ser emitido por el árbitro único es definitivo, inapelable y obligatorio para las partes. Para interponer recurso de anulación las partes acuerdan establecer como requisito la presentación de una carta fianza inexcusable, de realización automática, solidaria y por el monto a ser determinado por el árbitro único en el laudo.

Las partes acuerdan, de conformidad con el artículo 67 del Decreto Legislativo N° 1071, Ley de Arbitraje del Perú, otorgar plenas facultades al árbitro único para ejecutar sus laudos y decisiones, incluyendo el desalojo del inmueble materia de este contrato y el respectivo lanzamiento con concurso de la fuerza pública de ser el caso, así como para todas las demás actuaciones propias de la etapa de ejecución del laudo”.

¿Qué puedo hacer para tener a salvo mi propiedad? – A propósito de tanto tráfico de inmuebles – .

Hace unos días, en el programa Panorama se difundió una noticia que, a pesar de su gravedad  no resulta nada nuevo en nuestro medio; un peruano, radicado muchos años en Francia, propietario de un inmueble en Máncora se dio con la “nada extraña” sorpresa que SU INMUEBLE era ahora de otra persona producto de la venta que él supuestamente había hecho a través de un apoderado. Ahora su inmueble era de una persona a la que jamás le había vendido; peor aún JAMÁS otorgó un poder.

Ah, por cierto! Su derecho de propiedad se encontraba registrado en  Registros Públicos de Piura. En una frase : TOTAL INSEGURIDAD…. entonces, ¿Qué HACER?.

Bueno, sí existe una figura registral – que comenzó a regir a partir del 24 de diciembre de 2013-  que nos permite PROTEGER nuestro derecho de propiedad; dicho sea de paso muchos abogados la han criticado por razones teóricas y doctrinarias; sin embargo,  frente a la inseguridad registral en que vivimos la figura cumple su función…. Después entraremos en exquisiteces legales.

INMOVILIZACIÓN DE PARTIDA REGISTRAL, ese es el nombre de esta figura legal, que en mi opinión, es un mecanismo confiable, rápido y económico para GARANTIZAR…. Sí,  leyeron bien, GARANTIZAR el derecho de propiedad sobre un inmueble.

La inmovilización de partida registral es una herramienta legal mediante la cual el propietario blinda la partida registral donde se encuentra inscrito su inmueble IMPIDIENDO que se inscriba cualquier tipo de acto o contrato respecto de dicho inmueble. En otras palabras, cuando el propietario solicita la inmovilización de la partida registral de su inmueble lo que le está diciendo al registrador es “Sr. Registrador, NO inscriba NADA, antes  UD. TIENE LA OBLIGACIÓN de comprobar la autenticidad de los documentos presentados y la veracidad del acto realizado”.

Cuando una partida registral se encuentra inmovilizada, NO SE PUEDE inscribir NINGÚN TITULO en dicha partida. El registrador se encuentra obligado de realizar  el procedimiento de comprobación señalado en la Directiva No. 08-2013/SUNARP  – publicada el 16 de noviembre de 2013 –    para garantizar la autenticidad de los documentos y del acto contenido en él (por citar un ejemplo, el registrador deberá cursar oficio al notario que ha extendido el documento, quien a su vez cursará notificación a las partes involucradas a fin de comprobar la autenticidad del acto que se pretende inscribir).

Veo venir una pregunta… esto quiere decir que si yo inmovilizo la partida de mi inmueble NO podré venderlo, alquilarlo o hipotecarlo mientras esté vigente la inmovilización?. NO, no es así. La inmovilización es respecto de aquellos actos que se comprueben son falsos. El propietario podrá disponer libremente de su predio mientras esté vigente la inmovilización; previa solicitud de levantamiento de inmovilización.

El tiempo de vigencia de una inmovilización puede ser de  hasta 10 años, el propietario al momento de solicitarla señalará el tiempo que desea que se encuentre inmovilizado y, también, después de vencido dicho plazo podrá solicitarlo de nuevo.

¿Cómo se solicita la inmovilización? El trámite es sumamente sencillo, se inicia ante un notario a través de una minuta de inmovilización firmada por el o los propietarios, adjuntando los documentos señalados en la Directiva mencionada. Luego se presenta ante Registros Públicos y se inscribe. A partir de ese momento la partida registral se encuentra INMOVILIZADA y NO SE INSCRIBIRÁ NADA sin el consentimiento del propietario.

Ahora sí, está en nuestras manos proteger nuestra propiedad de tanta estafa y suplantaciones; no perdamos tiempo y aseguremos nuestra propiedad!.

¿INQUILINOS PROBLEMÁTICOS? : NO MAS TEDIOSOS Y LARGOS JUICIOS!!!.

 

Uno de los más grandes dolores de cabeza de los propietarios de inmuebles, que afecta el mercado de bienes raíces, y que los agentes inmobiliarios  deben ayudar a solucionar es la dificultad que existe para que los arrendatarios cumplan con las obligaciones asumidas en el contrato, especialmente la devolución del inmueble. En este artículo queremos  compartir con Uds. un mecanismo legal que  permita, GARANTIZAR a sus clientes una forma segura, eficiente y sobretodo RAPIDA de solución de conflictos con sus inquilinos. Desde luego, no nos vamos a referir a soluciones judiciales porque estas son parte del dolor de cabeza, y la idea es, justamente, evitarlas. Aquí va mi consejo.

  

En la web existen páginas donde podemos hallar valiosos consejos sobre las medidas que se deben tomar para verificar la condición del arrendatario – https://www.facebook.com/inquilinosmorosos – ; así como también innumerables tips para redactar el contrato de arrendamiento; todos muy útiles y necesarios; sin embargo, todo esto   NO GARANTIZA que no se generen conflictos o que se incumplan obligaciones. Cuando esto sucede muchos abogados aconsejan ir a la vía judicial. ¿Pero en realidad existe otro camino que no sea la tortura de un interminable y costos juicio? A estas alturas el propietario no sabe cuál noticia es la peor? : si el problema con el inquilino o el tener que recurrir al Poder Judicial!

Tranquilos, quiero  darles una buena noticia : “Sí hay otra alternativa, sí es posible evitar el Poder Judicial para resolver CUALQUIER tipo de conflicto que se suscite en la ejecución de un contrato de arrendamiento. Veamos.

Partamos señalando que la relación jurídica que se genera como consecuencia de la celebración  de un arrendamiento es un contrato, regulado en primer lugar, por las condiciones pactadas por las partes, esto en Derecho se llama autonomía de la voluntad, que no es otra cosa que la libertad que tienen las personas para decidir la forma y contenido de sus contratos. En segundo lugar estos contratos se regulan por el Código Civil y demás dispositivos legales de nuestro ordenamiento que le resulten aplicables.

Nuestro ordenamiento jurídico prevé dos caminos para resolver los conflictos contractuales; lamentablemente sólo uno es el que es el más conocido EL JUICIO.

La otra alternativa, la más expeditiva y – aunque no lo crean – la más económica es la VIA ARBITRAL. Quisiera que quede claro esto, usted no tiene la obligación de resolver un conflicto a través de un juicio. Si han sido previsores y bien asesorados, pueden utilizar la vía arbitral, lo que implica RENUNCIAR a la vía judicial. En la vía arbitral las controversias que surjan entre las partes celebrantes de un contrato podrán ser resueltas por : 1. Un arbitro,  designado por las partes; ó 2. Por un tribunal arbitral, a menudo compuesto por tres árbitros.

Cabe precisar cuando se trate de un arbitraje institucional este deberá hacerse a través de Instituciones como La Cámara de Comercio de Lima. El tiempo que suele demorar solucionar un conflicto en la vía arbitral es de más o menos 6 meses y termina con lo que se denomina LAUDO ARBITRAL – que tiene la misma fuerza, efectividad y exigibilidad que una sentencia judicial. INCREÍBLE! Tenemos esta alternativa y aunque Uds. no lo crean muy pocos contratos de arrendamiento incluyen en él  la Cláusula de sometimiento a la vía arbitral.

Muy bien, pero cómo es que se operativiza esta fórmula arbitral en los contratos de arrendamiento? … A través del “Convenio Arbitral”, que es un acuerdo por el que las partes deciden someter a arbitraje todas las controversias que surjan entre ellas respecto de la relación jurídica contractual – es decir, respecto del contrato de arrendamiento – y también acuerdan cómo se constituirá el Tribunal Arbitral al que se le someterá dichas controversias.

El Convenio Arbitral se materializa a través de una cláusula en el Contrato de Arrendamiento; es decir, la decisión de las partes de someterse a la vía arbitral DEBE estar  puntualmente señalada en el contrato de arrendamiento a través de una cláusula expresa; demás está señalar que esta cláusula debe estar redactada con solvencia profesional y suficiente claridad, y concordante con la Ley de Arbitraje – Decreto Legislativo No. 1071 – y su reglamento.

Pensando en los seguidores de la Fan Page de FORO INMOBILIARIO hemos preparado una “Cláusula Arbitral” ad-hoc para los contratos de arrendamiento; envíenos un mensaje a través de la opción “cometario” en el post del presente artículo y gustosos se la enviaremos;  y,  si aún no lo eres,  qué esperas? Dale “me gusta” a la fan page y mándanos un comentario para poder enviarles esta cláusula que podrán incluir en todos sus contratos de arrendamiento; sus clientes se lo agradecerán y Uds. habrán fidelizado a sus clientes al ofrecerles la posibilidad de una solución efectiva y rápida a cualquier inconveniente que se le pueda presentar. Si tienen alguna consulta no duden en escribirnos a través del blog o de la fan page; estamos para servirlos. Hasta la próxima!